La loi anti-blanchiment ou AML vise, entre autres, à empêcher les transactions immobilières liées à un risque de blanchiment ou de financement du terrorisme. Pour cela, elle impose 3 majeures obligations aux professionnels de l’immobilier.

L’obligation de vigilance

L’obligation de vigilance implique de connaître son client ainsi que son mandataire et ses bénéficiaires économiques s’il s’agit d’une personne morale. Cette « connaissance » passe par le contrôle de documents d’identité, mais aussi par un ensemble de questions à poser.

Les demandes doivent permettre d’évaluer le risque de blanchiment dès le début en relation d’affaires et pas lors de contrôle a posteriori par les banques ou notaires.

La vigilance doit ensuite être continue. Le professionnel de l’immobilier a la responsabilité de surveiller toutes les transactions effectuées et de repérer les opérations inhabituelles. Pour assurer ces vérifications, il a le droit de prendre des mesures « raisonnables ». Par exemple, l’agent a la possibilité de consulter les registres des associés et des actionnaires si l’acheteur, le bailleur ou le vendeur d’un bien est une société.

Enfin, le professionnel doit éditer et conserver des documents de suivi de vigilance pendant un minimum de 5 ans. Ces fichiers incluent les justificatifs d’identité du client ainsi que tous les éléments décrivant le bien immobilier (plans, photos, données cadastrales, etc.) et la transaction (compromis, accord bancaire, etc.).

La mise en place d’une organisation interne

Pour assurer leurs nouvelles obligations, les professionnels de l'immobilier doivent modifier leurs processus et organisation internes. Ils peuvent, par exemple, classer leurs clients selon un profil de risque faible, moyen ou élevé.

Ces évolutions sont aussi encadrées par la loi anti-blanchiment. Les agents sont notamment tenus de rédiger un manuel de procédure interne qui décrit l’ensemble des actions mises en place pour détecter et limiter les risques. Le document doit être accessible par tous leurs collaborateurs.

En plus de la consultation de ce manuel, les salariés des professionnels de l’immobilier doivent participer à une formation sur la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LBC/FT). Cette sensibilisation initiale est à compléter par une veille légale et informationnelle.

Enfin, la loi anti-blanchiment impose la désignation d’un compliance officer c’est-à-dire d’un responsable interne en matière de LBC/FT. Cette personne doit déjà posséder une position hiérarchique élevée dans l’agence ou l’entreprise d’immobilier. C’est elle qui est référente lors des échanges avec les autorités.

La coopération avec les autorités

Le troisième pilier de la loi anti-blanchiment est la coopération entre les professionnels de l’immobilier et les autorités. Cette coopération passe par la participation et le respect des contrôles de dossier ou éventuellement des contrôles effectués sur place par l’Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED).

Cette collaboration est aussi proactive. En cas de doute sur un client ou une transaction, l’agent doit immédiatement en avertir son compliance officer. Ce dernier va alors documenter toutes les informations obtenues et rédiger une déclaration d’opération suspecte (DOS) à la Cellule de renseignement financier (CRF).

Ce rapport est indispensable pour dégager la responsabilité de l’agence immobilière dans les affaires soupçonnées de blanchiment ou de financement du terrorisme. Toutes les transactions doivent être interrompues en attendant la décision de la CRF.

En cas de manquement ou de refus de coopérer, les professionnels de l’immobilier s’exposent à des sanctions pouvant aller de l’avertissement jusqu’au retrait définitif de l’autorisation d’établissement par le ministre de l’Économie.