Tendances du marché immobilier au Luxembourg
14 janvier 2014
Tendances du marché depuis 2007 et répartition spatiale des prix de vente des appartements
Le STATEC et l'Observatoire de l'Habitat du Ministère du Logement ont publié en commun une nouvelle série sur les prix des appartements.
Ces statistiques se basent sur les prix de transaction officiels renseignés dans les actes notariés déposés auprès de l'Administration de l'enregistrement et des domaines. Dans leurs publications respectives, l'Observatoire de l'Habitat et le STATEC présentent dorénavant des statistiques harmonisées, basées sur une même méthodologie de traitement des données administratives.
Un groupe de travail technique a été mis en place, composé d'agents du STATEC, de l'Observatoire de l'Habitat, de la Banque centrale du Luxembourg et de l'Administration de l'enregistrement et des domaines. Ce groupe a travaillé sur les traitements appliqués sur les données de base. Cette étape intervient avant la production des différents indicateurs statistiques. En appliquant cette nouvelle méthodologie développée en commun, les différents indicateurs statistiques publiés jusqu'à maintenant par l'Observatoire de l'Habitat et par le STATEC ont été révisés depuis 2007.
La nouvelle série de prix des appartements permet ainsi d'analyser avec précision les évolutions des prix de vente des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (dans la section 1 du présent article). Elle permet également d'étudier les effets de l'accessibilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des appartements (dans la section 2).
1. Evolution des prix de vente enregistrés des appartements depuis 2007
Le segment de la vente d'appartements constitue depuis plusieurs années un élément moteur du marché de l'immobilier résidentiel. En moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013, les ventes d'appartements ont représenté 62% des ventes de logements, contre 38% pour les maisons (selon les statistiques de l'Observatoire de l'Habitat sur les ventes de biens immobiliers et fonciers). La part des appartements dans le total des ventes de logements s'est clairement accrue au cours de cette période, passant de 60% en 2007 à 65% en 2012-2013.
Parmi les appartements, les appartements existants (marché de l'ancien) représentaient environ 63% des ventes, alors que les appartements en construction (VEFA, marché du neuf) représentaient 37% des ventes en moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013.
L'indice hédonique des prix des appartements fourni par le STATEC permet de retracer les évolutions des prix depuis 2007. La figure 1 montre ainsi que cet indice des prix a augmenté de 24,8% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 pour l'ensemble des appartements. La hausse a toutefois été plus forte pour les prix enregistrés des appartements en construction (VEFA, marché du neuf) que pour les appartements existants (marché de l'ancien) : +19,6% pour les appartements anciens, contre +32,3% pour les appartements en construction.
Figure 1 - Evolution de l'indice des prix des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (base 100 au 1er trimestre 2007).
Source : STATEC, Indices des prix hédoniques des appartements (2007-2013)
La période 2007-2013 peut ici être découpée en 3 phases :
Dans un premier temps, au début de l'année 2007, les prix ont assez largement augmenté, pour les appartements existants comme pour les appartements en construction (+4,8% en moyenne entre le 1er et le 3e trimestre 2007) ; ensuite, les effets de la crise se sont fait ressentir sur les prix de vente enregistrés des appartements existants. Entre le 3e trimestre 2007 et le 1er trimestre 2009, l'indice des prix des appartements existants a ainsi baissé de 5,7%.
Dans le même temps, l'indice des prix des appartements en construction a poursuivi sa progression (+7,3% sur la même période). Les prix de vente des appartements en construction n'ont donc pas été directement impactés par la crise qui a touché les prix des appartements existants. Toutefois, les effets se sont fait ressentir sur l'activité : le nombre de ventes d'appartements en construction s'est ainsi réduit d'environ 25% entre l'année 2007 et l'année 2009.
Enfin, les prix de vente des appartements ont repris leur hausse à un rythme assez régulier depuis le milieu de l'année 2009, sur le marché de l'ancien comme sur le marché du neuf. L'indice des prix des appartements a augmenté d'environ 20,3% entre le 3e trimestre 2009 et le 2e trimestre 2013 (+21,4% pour les appartements existants et +18,0% pour les appartements en construction).
En comparant ces évolutions à l'inflation relevée sur la même période (environ 15,7% pour l'inflation mesurée à partir de l'IPCN, Indice des Prix à la Consommation National du STATEC, entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013), il apparaît que la hausse des prix enregistrés des appartements a été supérieure à l'inflation, particulièrement sur le marché du neuf. Pour les appartements existants, la hausse des prix de vente en euros constants (c'est-à-dire corrigés des effets de l'inflation) n'a été que de 3,2% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (soit environ +0,5% par an en moyenne). Pour les appartements en construction en revanche, les prix de vente en euros constants ont augmenté de 14,3% sur la même période (soit environ +2,1% par an en moyenne).
2. Effets de l'accessibilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des appartements en 2012-2013
Si l'on se concentre sur les 12 derniers mois (période allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013), il s'avère que les prix de vente par m² sont les plus élevés à Luxembourg-Ville (5 232 €/m² pour un appartement existant et 6 013 €/m² pour un appartement en construction, en moyenne) et dans les communes de sa périphérie, notamment Bertrange et Strassen pour lesquelles les prix de vente sont supérieurs à 4 500 €/m² pour un appartement existant et à 6 000 € /m²pour un appartement en construction. A l'inverse, les prix de vente par m² les moins élevés sont relevés dans les régions Nord (Clervaux par exemple) et Ouest (Wiltz), dans lesquelles les prix des appartements existants sont inférieurs à 3 000 €/m². Les ventes d'appartements en construction sont très peu nombreuses dans ces deux régions d'aménagement.
La figure 2 montre que l'accessibilité à la capitale, principal bassin d'emplois, d'activités et de services, joue un rôle majeur dans la structuration spatiale des prix enregistrés des appartements existants : les différences entre communes en termes d'accessibilité à la capitale en voiture permettent d'expliquer à elles seules environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements anciens. On voit apparaître le résultat d'un arbitrage entre prix des logements et temps d'accès à la capitale : les prix de vente des appartements anciens se réduisent ainsi d'environ 35% en moyenne en s'éloignant à 30 minutes de la capitale en voiture (en heures creuses, c'est-à-dire sans congestion).
Figure 2 : Prix de vente enregistrés moyens des appartements existants en 2012-2013, en fonction de l'accessibilité à Luxembourg-Ville
Note : les points correspondent ici aux communes luxembourgeoises pour lesquelles plus de 10 ventes d'appartements anciens ont été relevées entre le 1er juillet 2012 et le 30 juin 2013. L'accessibilité est mesurée par la durée moyenne d'un trajet en voiture entre le centre de la commune considérée et la place Guillaume II à Luxembourg-Ville, en heures creuses (sans congestion). Le R² correspond au coefficient de détermination associé à l'estimation de la droite de tendance. Il permet d'estimer ici que le modèle utilisé, incluant simplement les différences entre communes en termes d'accessibilité à la capitale, permet d'expliquer environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements existants.
Source : Ministère du Logement - Observatoire de l'Habitat (Base prix enregistrés 2010-2012), en collaboration avec l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines, pour les prix de vente des appartements anciens ; CEPS/INSTEAD (2010) pour les données d'accessibilité.
Le STATEC et l'Observatoire de l'Habitat du Ministère du Logement ont publié en commun une nouvelle série sur les prix des appartements.
Ces statistiques se basent sur les prix de transaction officiels renseignés dans les actes notariés déposés auprès de l'Administration de l'enregistrement et des domaines. Dans leurs publications respectives, l'Observatoire de l'Habitat et le STATEC présentent dorénavant des statistiques harmonisées, basées sur une même méthodologie de traitement des données administratives.
Un groupe de travail technique a été mis en place, composé d'agents du STATEC, de l'Observatoire de l'Habitat, de la Banque centrale du Luxembourg et de l'Administration de l'enregistrement et des domaines. Ce groupe a travaillé sur les traitements appliqués sur les données de base. Cette étape intervient avant la production des différents indicateurs statistiques. En appliquant cette nouvelle méthodologie développée en commun, les différents indicateurs statistiques publiés jusqu'à maintenant par l'Observatoire de l'Habitat et par le STATEC ont été révisés depuis 2007.
La nouvelle série de prix des appartements permet ainsi d'analyser avec précision les évolutions des prix de vente des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (dans la section 1 du présent article). Elle permet également d'étudier les effets de l'accessibilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des appartements (dans la section 2).
1. Evolution des prix de vente enregistrés des appartements depuis 2007
Le segment de la vente d'appartements constitue depuis plusieurs années un élément moteur du marché de l'immobilier résidentiel. En moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013, les ventes d'appartements ont représenté 62% des ventes de logements, contre 38% pour les maisons (selon les statistiques de l'Observatoire de l'Habitat sur les ventes de biens immobiliers et fonciers). La part des appartements dans le total des ventes de logements s'est clairement accrue au cours de cette période, passant de 60% en 2007 à 65% en 2012-2013.
Parmi les appartements, les appartements existants (marché de l'ancien) représentaient environ 63% des ventes, alors que les appartements en construction (VEFA, marché du neuf) représentaient 37% des ventes en moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013.
L'indice hédonique des prix des appartements fourni par le STATEC permet de retracer les évolutions des prix depuis 2007. La figure 1 montre ainsi que cet indice des prix a augmenté de 24,8% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 pour l'ensemble des appartements. La hausse a toutefois été plus forte pour les prix enregistrés des appartements en construction (VEFA, marché du neuf) que pour les appartements existants (marché de l'ancien) : +19,6% pour les appartements anciens, contre +32,3% pour les appartements en construction.
Figure 1 - Evolution de l'indice des prix des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (base 100 au 1er trimestre 2007).
Source : STATEC, Indices des prix hédoniques des appartements (2007-2013)
La période 2007-2013 peut ici être découpée en 3 phases :
Dans un premier temps, au début de l'année 2007, les prix ont assez largement augmenté, pour les appartements existants comme pour les appartements en construction (+4,8% en moyenne entre le 1er et le 3e trimestre 2007) ; ensuite, les effets de la crise se sont fait ressentir sur les prix de vente enregistrés des appartements existants. Entre le 3e trimestre 2007 et le 1er trimestre 2009, l'indice des prix des appartements existants a ainsi baissé de 5,7%.
Dans le même temps, l'indice des prix des appartements en construction a poursuivi sa progression (+7,3% sur la même période). Les prix de vente des appartements en construction n'ont donc pas été directement impactés par la crise qui a touché les prix des appartements existants. Toutefois, les effets se sont fait ressentir sur l'activité : le nombre de ventes d'appartements en construction s'est ainsi réduit d'environ 25% entre l'année 2007 et l'année 2009.
Enfin, les prix de vente des appartements ont repris leur hausse à un rythme assez régulier depuis le milieu de l'année 2009, sur le marché de l'ancien comme sur le marché du neuf. L'indice des prix des appartements a augmenté d'environ 20,3% entre le 3e trimestre 2009 et le 2e trimestre 2013 (+21,4% pour les appartements existants et +18,0% pour les appartements en construction).
En comparant ces évolutions à l'inflation relevée sur la même période (environ 15,7% pour l'inflation mesurée à partir de l'IPCN, Indice des Prix à la Consommation National du STATEC, entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013), il apparaît que la hausse des prix enregistrés des appartements a été supérieure à l'inflation, particulièrement sur le marché du neuf. Pour les appartements existants, la hausse des prix de vente en euros constants (c'est-à-dire corrigés des effets de l'inflation) n'a été que de 3,2% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (soit environ +0,5% par an en moyenne). Pour les appartements en construction en revanche, les prix de vente en euros constants ont augmenté de 14,3% sur la même période (soit environ +2,1% par an en moyenne).
2. Effets de l'accessibilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des appartements en 2012-2013
Si l'on se concentre sur les 12 derniers mois (période allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013), il s'avère que les prix de vente par m² sont les plus élevés à Luxembourg-Ville (5 232 €/m² pour un appartement existant et 6 013 €/m² pour un appartement en construction, en moyenne) et dans les communes de sa périphérie, notamment Bertrange et Strassen pour lesquelles les prix de vente sont supérieurs à 4 500 €/m² pour un appartement existant et à 6 000 € /m²pour un appartement en construction. A l'inverse, les prix de vente par m² les moins élevés sont relevés dans les régions Nord (Clervaux par exemple) et Ouest (Wiltz), dans lesquelles les prix des appartements existants sont inférieurs à 3 000 €/m². Les ventes d'appartements en construction sont très peu nombreuses dans ces deux régions d'aménagement.
La figure 2 montre que l'accessibilité à la capitale, principal bassin d'emplois, d'activités et de services, joue un rôle majeur dans la structuration spatiale des prix enregistrés des appartements existants : les différences entre communes en termes d'accessibilité à la capitale en voiture permettent d'expliquer à elles seules environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements anciens. On voit apparaître le résultat d'un arbitrage entre prix des logements et temps d'accès à la capitale : les prix de vente des appartements anciens se réduisent ainsi d'environ 35% en moyenne en s'éloignant à 30 minutes de la capitale en voiture (en heures creuses, c'est-à-dire sans congestion).
Figure 2 : Prix de vente enregistrés moyens des appartements existants en 2012-2013, en fonction de l'accessibilité à Luxembourg-Ville
Note : les points correspondent ici aux communes luxembourgeoises pour lesquelles plus de 10 ventes d'appartements anciens ont été relevées entre le 1er juillet 2012 et le 30 juin 2013. L'accessibilité est mesurée par la durée moyenne d'un trajet en voiture entre le centre de la commune considérée et la place Guillaume II à Luxembourg-Ville, en heures creuses (sans congestion). Le R² correspond au coefficient de détermination associé à l'estimation de la droite de tendance. Il permet d'estimer ici que le modèle utilisé, incluant simplement les différences entre communes en termes d'accessibilité à la capitale, permet d'expliquer environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements existants.
Source : Ministère du Logement - Observatoire de l'Habitat (Base prix enregistrés 2010-2012), en collaboration avec l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines, pour les prix de vente des appartements anciens ; CEPS/INSTEAD (2010) pour les données d'accessibilité.