Le Luxembourg va-t-il bientôt être confronté à une crise du logement sans précédent ? Le Grand-Duché peine à trouver des terrains pour construire de nouvelles habitations alors que la population ne cesse d’augmenter. Pourtant, ce ne sont pas les terrains qui manquent dans le pays, alors l’État compte bien faire bouger les choses en luttant notamment contre la spéculation.

Manque de terrains constructibles et hausse des prix du logement étroitement liés

Chaque année, les prix de l’immobilier augmentent tant et si bien que le prix de vente d’un mètre carré habitable à Luxembourg-ville est passé de 4 000 € à 7 000 € en moins de 10 ans. Certes, le pays est petit et compte près de 30 % de zones naturelles, mais des terrains constructibles, il y en a. Le problème, c’est qu’une grande majorité d’entre eux ne sont ni construits, ni à vendre. On estime d’ailleurs à plus de 2 700 hectares la surface constructible laissée nue.

C’est simple, le Luxembourg peut se targuer d’être l’un des rares pays où malgré le prix élevé de l’immobilier, les appartements trouvent rapidement preneur. Quelques fois même bien avant d’être mis sur le marché… le bouche-à-oreille suffisant largement pour trouver un acquéreur. La demande est si forte, que les négociations se font rares, d’où la hausse constante des prix.

Spéculation ou protection ?

Si la spéculation pousse un certain nombre de propriétaires à conserver leur terrain, on ne peut nier qu’une partie de la population possédant un terrain refuse de le vendre par peur de l’avenir. Vendre, c’est prendre le risque de payer beaucoup plus cher un bien semblable dans quelques années. De quoi faire réfléchir les propriétaires qui préfèrent garder leurs terres dans l’éventualité de les transmettre à leurs enfants.

C’est vrai, on ne sait jamais de quoi demain sera fait, surtout dans un pays où malgré un salaire minimum qualifié à 2 507.7 euros brut et 2 089.75 euros brut pour les travailleurs non-qualifiés, boucler ses fins de mois s’avère être de plus en plus compliqué. D’ailleurs, le logement est l’un des facteurs aggravant le risque de pauvreté. En 2017, le coût du logement faisait passer le taux de pauvreté de 15.8 % à 24 %. Un risque qui ne touche plus que les catégories sociales jugées à risque et qui s’étend à pratiquement toutes les tranches de la population.

L’État seul ne peut répondre aux besoins en logement

Propriétaire de seulement 11 % des terrains constructibles, l’État ne peut à lui seul enrayer le problème de manque de logements abordables au Luxembourg. Avec une population en constante évolution, on dénombrait un peu plus de 614 000 habitants au 1er janvier 2019, le pays se retrouve dans une situation délicate dont le pouvoir public à bien du mal à s’extirper.

La décision d’augmenter considérablement le nombre de logements d’ici 2026 a été prise. Entre 400 et 600 nouveaux logements à loyer modérés seront construits par l’État dans la capitale. De quoi loger 1 400 personnes. Et, selon Serge Wilmes, Premier échevin, la ville envisage d’intensifier les constructions dans les années à venir sur des terrains récemment acquis par la ville de Luxembourg.

Quelle solution pour libérer des terrains constructibles ?

Incitatives ou persuasives, plusieurs dispositions ont été prises par l’État pour inciter les propriétaires – personnes physiques ou morales – à vendre leurs terrains.

On note tout d’abord la mise en place en 2016 d’avantages fiscaux pour les propriétaires qui réalisent une plus-value sur la vente d’un terrain leur appartenant depuis plus de deux ans. Seule condition, que le revenu de la transaction ait été payé entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2018. Le taux d’imposition sur le bénéfice perçu est alors de maximum 10,5 % pour la vente d’un terrain bâti ou non bâti, contre 42 % auparavant. Dès 2017, les résultats se sont fait ressentir. Une hausse de 9 % des mises en vente ayant été constatées. À noter que depuis le 1er janvier 2019, le taux d’imposition maximale sur les plus-values est remonté à 21%.

Enfin, le projet de loi sur les « Baulandverträge » est à l’étude. L’idée serait de passer des zones vertes en zones constructibles pour une durée limitée. Les propriétaires de ces terrains n’ayant pas construit dans le délai imposé par la loi, on parle de 4 à 6 ans, verraient alors leurs terres requalifiées en zone verte. Une décision qui ferait perdre au bien jusqu’à 95 % de sa valeur.

Alors faut-il vendre ou ne pas vendre ses terrains ? Quand certains prônent la taxation des plus-values pour éviter la pénurie de logements, d’autres s’interrogent sur l’absence de tours dédiées à l’habitat. Une solution qui élargirait l’offre de logement et que l’on retrouve dans toutes les grandes villes du monde. Le vertical serait-il la solution ?